Ventas especiales, propiedad horizontal, hipoteca, cesión de créditos.

Venta con reserva de dominio

LEY SOBRE VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO

Artículo 1. En las ventas a plazo de cosas muebles por su naturaleza, el vendedor podrá reservarse el dominio de éstas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio; pero asume el riesgo desde el momento en que la recibe.

La cesión del crédito del vendedor contra el comprador comprende, asimismo, el dominio reservado.

Artículo 2. No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no sean identificables.

Artículo 3. No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble, del cual no puedan separarse sin grave daño para éste, ni la de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolívares, aún cuando ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor que el indicado.

Artículo 4. Las cosas que hayan de venderse bajo reserva de dominio, deberán ser identificadas individualmente y de modo preciso. En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendrá efectos contra terceros.

Artículo 5. Los contratos de ventas con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

  1. a) El documento debe contener, por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción exacta de la cosa, con referencia de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta; fecha de la misma y condiciones de pago, con indicación de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.
  2. b) El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta, y será extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el vendedor y el otro para el comprador.

A los efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un Juzgado o Notaría del dominio del vendedor, un ejemplar de aquél, firmado por los otorgantes.

Único. Quedan a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra-venta de determinados bienes muebles.

Artículo 6. Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos.

Artículo 7. Cuando por razón del pago u otra causa lícita, queda adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá sus efectos.

Artículo 8. El comprador deberá notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos, o el cambio de lugar del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá participarle cualquier medida preventiva o de ejecución que se intente sobre las mismas cosas, después de haber tenido conocimiento de ellas. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a pedir la ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley.

Las partes podrán establecer plazos distintos y otras obligaciones para el comprador.

Artículo 9. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario. Si los realizare, el propietario podrá reivindicar del tercero la cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para con el comprador se determinará por lo establecido en el artículo 14. En vez de reivindicar la cosa, podrá demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.

Queda a salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el artículo 468 del Código Penal.

Artículo 10. El pacto de reserva de dominio no podrá tener un término mayor de cinco (5) años.

Artículo 11. Quien de buena fe adquiera en feria o mercado, en venta pública o en remate judicial, cosas que hayan sido vendidas bajo reserva de dominio, sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que hayan hecho en la adquisición.

Artículo 12. Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia, o quede afectada por cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores.

A los efectos de este articulo, se cumplirá con lo dispuesto en el Código Civil.

Artículo 13. Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas.

Artículo 14. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el juez, según las circunstancias, solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, podrá reducirla indemnización convenida.

Artículo 15. El aumento del valor adquirido por la cosa quedará sin indemnización, en provecho del vendedor con reserva de dominio cuando aquélla vuelva a éste por incumplimiento del comprador.

Artículo 16. No se aplicará a las cosas vendidas con reserva de dominio el privilegio que el Código Civil concede al arrendador sobre los muebles de otras personas de los cuales esté provisto el precio arrendado.

Artículo 17. La quiebra declarada del comprador será causa de resolución del contrato, con las consecuencias previstas en esta Ley, y dará derecho al vendedor a deducir de las cuotas que tengan que devolver, el monto de la compensación y el de los daños y perjuicios previstos en el artículo 14.

Artículo 18. No obstante lo dispuesto en el artículo precedente, la masa de acreedores del fallido puede conservar las cosas vendidas, pagando de una vez al vendedor todo cuanto se le adeude por razón de éstas últimas.

Artículo 19. Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirán a los seis meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio.

Artículo 20. El vendedor puede oponerse al embargo de la cosa vendida con reserva de dominio, practicado por los acreedores del comprador o los de un tercero, presentando el contrato de venta que llene los requisitos previstos en el Artículo 5 de esta Ley.

Asimismo, el comprador puede oponerse al embargo de la cosa practicado por los acreedores del vendedor o los de un tercero.

Artículo 21. Cualquiera que sea su cuantía, las acciones legales que deriven de la aplicación de esta Ley, se iniciarán, sustanciarán y decidirán ante el juez competente por los trámites del juicio breve, conforme al procedimiento previsto en el Titulo XVI del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 22. Cuando el vendedor ejerce la acción de reivindicación de la cosa vendida con reserva de dominio, el juez, al ordenar la citación del demandado, podrá decretar, a solicitud de parte, el secuestro de la cosa y su entrega al vendedor siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y el vendedor constituya garantía suficiente para asegurar, caso de no prosperar la acción, la nueva entrega de la cosa vendida al demandado o la entrega de otra cosa equivalente y el pago de los daños y perjuicios causados por la medida decretada.

En el auto en que se acuerde la entrega de la cosa al vencedor, el Juez ordenará que antes de proceder a la ejecución de esta medida se deje constancia del estado en que se encuentre la cosa y se haga un avalúo de ésta por un perito que nombrará en el mismo auto. Este avalúo será la base para establecer los pagos que, eventualmente, deban hacerse las partes en razón de los derechos que esta Ley les acuerda.

Artículo 23. Se deroga la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio de fecha 14 de abril de 1955.

 

                                                                   Venta de propiedad horizontal                     

Propiedad horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendasoficinaslocales comercialesbodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

TÍTULO CUARTO, De las Enajenaciones

Artículo 31°

Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.

Artículo 32°

No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Artículo 33°

Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de condominio;
b) La designación del apartamento con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Artículo 34°

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.

Parágrafo Único:
Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos siguientes:

  1. a)Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
    b)Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
    c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
    En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
    d) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

Artículo 35°

En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.

Artículo 36°

Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.

Artículo 37°

Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.

Artículo 38°

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 7o. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

Artículo 5°

Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

VENTA DE PARCELAS.

 

Las formas modernas de venta determinan la aparición de situaciones jurídicas no siempre previstas en el Código Civil Venezolano. Este hecho se hace manifiesto en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracterizan por el desarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para el comprador. Es el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmuebles de propiedad horizontal, y el caso de la venta especial que nos ocupa en el presente trabajo“La Venta de un Inmueble por Parcelas y por Oferta Pública”.

La ausencia de disposiciones en el Código Civil que tutelaran de manera especial esta figura jurídica trajo como consecuencia, entre otros problemas, que los enajenantes de inmuebles por parcelas, urbanizadores y parceladores no cumplieran con sus obligaciones para con el comprador, que se realizara publicidad engañosa induciendo a la compra de las parcelas y urbanismos, y que en muchas ocasiones los adquirentes vieran defraudados sus derechos y perdidas sus cuotas ya pagadas.

 

Por todas estas razones surge la “Ley de Ventas de Parcelas”que viene a regir como la venta de parcelas por oferta pública, y cuya fin esencial es dar protección jurídica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes de las mismas; asegurándoles en la medida de lo posible la realización de las obras y servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos de la propaganda comercial, entre otras soluciones.

Esta Ley guarda algo de semejanza con la Ley de Propiedad Horizontal y con la Ley de Venta con Reserva de Dominio, en cuanto a las limitaciones de las ventas por documento privado, a la protección de los adquirentes de un inmueble gravado especialmente si está hipotecado, y a la limitación de ciertas cláusulas contractuales en materia de venta por cuotas.

 

LEY DE VENTA DE PARCELAS

Artículo 1°. La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley.

Se entiende como oferta pública a los fines de esta Ley, la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial.

Artículo 2°. Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, en el cual harán constar:

  1. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;
  2. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
  3. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;
  4. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;
  5. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble con  forme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;
  6. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes.
  7. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

Parágrafo Único: La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

Artículo 3° El Registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o Parcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artículo anterior al protocolizar el documento, deberá estampar las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Artículo 4°. Las modificaciones o reformas en la zonificación de la urbanización o parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con posterioridad a la fecha de protocolización del documento requerido por el artículo 29 de esta Ley, se harán constar en un documento que también será protocolizado.

El documento mencionado deberá acompañarse con los planos y memorias técnicas correspondientes, que serán agregados al respectivo cuaderno de comprobantes, y el Registrador estampará la nota marginal pertinente.

Artículo 5°. Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenación por parcelas  y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses.

Artículo 6°. El registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o Parcelamiento, en los casos en que el inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública hubiese sido dado en garantía hipotecaria, si no consta en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino.

Artículo 7°. Las regulaciones del Documento de Urbanización o parcelamiento, se considerarán incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios del inmueble y los adquirentes de las parcelas y producirán efectos también para los causahabientes de las partes por cualquier título.

Artículo 8°. El Registrador no protocolizará título alguno de propiedad de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, si no se ha protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Público para los documentos que se presenten para la protocolización, esos títulos deberán contener las menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que sirva para hacerla conocer distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano acompañado al dicho Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Artículo 9°. El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenan una parcela a título oneroso. es anulable no obstante pacto en contrario, a solicitud del adquirente cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sanción procederá igualmente cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquél otorgamiento por le tras de cambio u otros documentos negociables.

Anulado el contrato, se castigará con pena de prisión de cinco a veinte meses, y a instancias del adquiriente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razón del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecución o que hubiese trasmitido títulos.

Artículo 10. El Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca, en los casos en que un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública fuere dado en garantía hipotecaria, con posterioridad a la protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento, si no indica la destinación del inmueble y hace mención expresa de los datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Artículo 11. Si las partes presentaren para su protocolización un documento de enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble gravado por cualquier título, y en el documento no se indica la existencia del gravamen ni, en caso de que éste fuera una hipoteca, las menciones exigidas en el artículo 13, el Registrador advertirá expresamente al adquirente, de la existencia de los gravámenes y de todos sus particulares, dejando constancia de ello en la correspondiente nota de registro.

Artículo 12. El contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un inmueble gravado por cualquier título, es anulable a solicitud del adquirente si no se expresa en él la existencia del gravamen o no se hace, en el caso a que se refiere el artículo anterior, la advertencia correspondiente.

Artículo 13. La enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá entregar directamente al acreedor hipotecario.

Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

Artículo 14. Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas que, en los documentos protocolizados según el artículo 2° de esta Ley, aparezcan destinadas a áreas verdes o a otros servicios comunales. En consecuencia, será nulo cualquier acto o documento otorgado en contravención a lo dispuesto en este artículo y su protocolización se tendrá como inexistente.

Artículo 15. Sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra, el Registrador que contravenga lo establecido en los artículos 3°, 5° 7, 9° y 10 de esta Ley será sancionado con multa de quinientos bolívares (Bs. 500), a diez mil bolívares (Bs. 10.000), de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será sancionado con la destitución del cargo.

Artículo 16. En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado.

Artículo 17. Resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier causa que sea, sí se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado porcentaje de éstas queden a beneficio del vendedor, a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias, podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total.

Artículo 18. Las disposiciones anteriores, se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato, así como a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.

Artículo 19. En cuanto a las ventas de parcelas en inmuebles rurales, se aplicarán, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley, las disposiciones de la Ley de Reforma Agraria.

Artículo 20. En los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas, deberá mencionarse la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos de construcción respectivos. El incumplimiento de esta disposición será sancionado con multas de cien bolívares (Bs. 100) a un mil bolívares (Bs. 1.000), por cada infracción. Para la aplicación de las multas se seguirá el procedimiento pautado en los artículos 413 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Criminal.

Artículo 21.  Serán castigados con pena de prisión de cinco a veinte meses quienes en anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan falsas afirmaciones sobre la urbanización o parcelamiento, que induzcan a engaño al público.

Podrá imponerse, además de la pena de prisión, multa de quinientos bolívares (Bs. 500), a diez mil bolívares (Bs. 10.000). Son competentes para el conocimiento de estos juicios los Jueces de Primera Instancia en lo Penal de la respectiva jurisdicción, quienes actuarán únicamente a instancia de la persona que, inducida por el engaño, hubiere adquirido una parcela.

Artículo 22. En caso de que los hechos incriminados en esta Ley fueren imputables a una persona jurídica, la pena corporal prevista recaerá sobre sus administradores responsables. No obstante, las multas se impondrán a las personas jurídicas.

Artículo 23. La presente Ley entrará en vigencia ciento ochenta días después de su publicación en la GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA. No obstante, los artículos 21 y 22 serán de aplicación inmediata.

Artículo 24. El Documento de Urbanización o Parcelamiento a que se refiere el artículo 29 de esta Ley deberá ser protocolizado también por el propietario o los copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenación de su inmueble por parcelas y por oferta pública, con anterioridad a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido dado en garantía hipotecaria, el Documento de Urbanización o Parcelamiento podrá ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido por el artículo 6°, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicará lo dispuesto en el artículo 13.

Si el término fijado por los propietarios o los copropietarios con forme al inciso f) del artículo 29 fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de parcelas, éste podrá pedir judicialmente la definitiva fijación de dicho término.

Parágrafo Único: Cuando la enajenación del inmueble prevista en este artículo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artículo 29 de esta Ley, los adquirientes de parcelas podrán pedir judicialmente la fijación de término para la ejecución de aquellos.

Artículo 25. Se declaran inaplicables a la materia objeto de esta Ley todas las disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas.

 

Venta de fundo rustico

Fundo: Una finca, también denominada en derecho fundo o predio, es una propiedad inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno.

La delimitación, llamada linde, puede ser física, mediante vallasmojones u otros sistemas, o simplemente jurídica, mediante la descripción en una escritura de propiedad.

La finca representa el bien inmueble por excelencia: la tierra. Ha tenido una gran importancia desde la antigüedad por su relevancia económica en las épocas previas a la industrialización, y ha sido por ello símbolo de riqueza y prosperidad. Así pues, la regulación de los bienes inmuebles ha sido muy extensa desde épocas muy antiguas. Se diferencia del inmueble ordinario por su carácter económico, ya que una finca es un inmueble que normalmente se destina para trabajar u obtener una renta de él.

 

Venta de ejidos

Un ejido (del latín exitum) es una porción de tierra no cultivada y de uso público; también es considerado, en algunos casos, como bien de propiedad del Estado o de los municipios. Para México, el ejido es una propiedad rural de uso colectivo aún existente, y que fue de gran importancia en la vida agrícola de ese país. En elsur de España se denomina ejido al conjunto de varias eras situadas en terreno comunal.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ley orgánica del poder público municipal

 

 

 

La cesión o venta de un crédito.

Se dice que un crédito puede ser vendido, si se vende un crédito, se da un contrato entre un vendedor y un comprador, en el cual se transmite la propiedad del crédito de manera automática, por un acuerdo de voluntades (obligación de dar) y a su ves el vendedor se obliga a hacer la tradición y el comprador a pagar el precio. Entonces, la esencia del contrato de venta es la transmisión de la propiedad; y la venta de un crédito trae como consecuencia la transmisión de la propiedad de un crédito.

Derechos personales

Derechos personales o créditos son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas, que por un hecho suyo o la sola disposición de la Ley han contraído las obligaciones correlativas.1

Si tenemos en consideración que las obligaciones se establecen entre personas (un Sujeto activo y un Sujeto pasivo) las llamaremos derechos personales, si tomamos en cuenta al sujeto activo a acreedor que tiene la posibilidad de ejercer una acción contra el deudor, fundada en su crédito, las llamaremos derechos creditorios, y si apuntamos hacia el sujeto pasivo que debe cumplir una prestación a la que está obligado, le daremos el nombre de obligaciones.

Cualquiera sea la denominación escogida, los derechos personales, creditorios u obligaciones, suponen un vínculo jurídico establecido entre dos partes (una acreedora y otra deudora) por el cual la parte acreedora, puede demandar a la deudora el cumplimiento de una prestación, surgiendo para esta última una responsabilidad.

En el antiguo Derecho romano, hasta la Ley Poetelia Papiria, del año 286 a. C., entre deudor y acreedor nacía un vínculo físico, no jurídico, ya que el deudor respondía con su propia persona, a través del “nexum”, por la obligación contraída. A partir de la ley citada, la garantía de cumplimiento de las deudas contraídas, pasó a ser el patrimonio, y allí nació la relación o sujeción de derecho del deudor, con respecto al acreedor, para poder accionar por vía judicial, sobre los bienes del deudor, ante su incumplimiento, y no de hecho, sobre su persona física.

Se está frente a un derecho distinto a los derechos reales en su estructura; mientras lo que caracteriza al derecho real es una relación sujeto-objeto, a los derechos personales los caracteriza una relación entre sujetos.

El Derecho creditorio o personal, está dotado de menos eficacia porque sólo permite que el acreedor persiga el pago de la deuda del propio obligado. De esto se sigue que el derecho real es de carácter absoluto Erga omnes y el personal relativo.

Son siempre temporales, aunque pueden llegar a tener una larga duración. El transcurso del tiempo tiene la virtud de hacer adquirir derechos reales (Usucapión), al paso que es factor de extinción de los derechos personales.

La cesión de crédito es un contrato por el cual una parte (cedente) se obliga a transferir a otra (cesionario), un crédito no endosable que tiene a su favor contra un tercero (cedido) y la otra (cesionario) se obliga a pagar un precio por esa cesión[1].  

El contrato de cesión de crédito es un título hábil para la transmisión de la propiedad de un derecho de crédito contra un deudor en particular.

Si el crédito es endosable, no se requiere un contrato de cesión de crédito para que opere su transmisión, puesto que ésta se logra mediante el endoso y la entrega del título donde está incorporado el crédito.

  1. Partes en el contrato de cesión de crédito

Las partes en este contrato son dos: el cedente (poseedor del crédito) y el cesionario (futuro titular).

Además de estas personas existe un tercer sujeto que, si bien no es parte, está interesado en la cesión: es el deudor del crédito en cuestión a quien se llama cedido.

 

Efectos de la cesión de crédito.

  • En la cesión de crédito el cesionario se coloca en el lugar del cedente, antiguo acreedor. En esto coincide la cesión de crédito, la subrogación y la novación por cambio de acreedor.
    • El titular del derecho cambia, pero no el derecho, que continúa idéntico a sí mismo y pasa al cesionario con los accesorios que contiene: hipotecas, privilegios, fianzas; etc., con las ventajas que le son inherentes, las imperfecciones, las taras que puedan afectarlo y que lo hacen anulable, rescindible, resoluble, etc. El crédito se comporta en poder del cesionario, lo mismo que antes en poder del cedente; civil, comercial o laboral, puro y simple, a término o bajo condición.
    • El crédito cedido sigue siendo un título ejecutorio si al momento de la cesión tenía esa condición.
    • El deudor cedido, podrá oponer al cesionario, el nuevo acreedor, todos los medios de defensa de que disponía con relación al cedente, el antiguo acreedor.

Responsabilidad del cedente

El cedente es la persona que transfiere mediante la cesión un crédito a otra persona denominada cesionario, cuando se efectúa la cesión la responsabilidad del cedente frente al cesionario consiste en:

  • Responder por la existencia del titulo al momento en el cual se celebro la cesión.
  • Se hace responsable de la solvencia del deudor, dicha isolvencia puede ser presente o futura como bien lo establezcan las partes  en el acto de la cesión.

 

  • CESIÓN DE DERECHOS DE HERENCIA.

La cesión de un derecho de herencia puede hacerse a cualquier titulo> de vente, donación, permuta, aporte en sociedad, etc.

Definición y extensión.

La cesión de un derecho de herencia es el acto en virtud del cual una parte transfiere a otra los derechos que le corresponden dentro de una sucesión presente, como heredero o legatario, titulo oneroso o gratuito.

Comprende, por tanto> la realización de una acto de disposición de una universalidad patrimonial o de una asignación singular en una sucesión> supone pues, la existencia de una cesión por cuanto el derecho a suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser materia de caso jurídico> ya que> al tenor de lo dispuesto en el artículo 1520 del código Civil> tiene objeto ilícito y conseguimiento, adolece de nulidad absoluta.

Quien traspasa los derechos de herencia no trasmite su calidad de heredero, sino, simplemente, el interés que le asiste en la sucesión del causante o de jujus de índole patrimonial. Se debe entender, así mismo, que cuando se habla de sucesión no es en el sido estrictamente de proceso sino se extiende al momento en que el causante fallece.

La cesión debe tratar, únicamente, sobre los derechos hereditarios o sobre la asignación singular. La cesión de los derechos, de herencia nace sobre bienes determinados, es una verdadera venta de cosa ajena, hasta tanto no se verifique la partición de los bienes que componen el activo patrimonial, forma parte de la masa hereditaria, contiene una venta de cosas ajenas,, tener derecho sobre la universalidad, del cujus. Anticiparse a una participación cuyos alcances no se pueden determinar de antemano, puede darse el caso que no se le adjudique al cesionario del bien cedido> el verdadero dueño es otro heredero, a quien la ley le asignan las acciones de dominio, cualquiera de los herederos puede interponer la acción reinvicatoria a nombre de la sucesión sobre el bien o bienes expresamente dispuestos por el heredero cedente.

Características de la cesión

Por cuanto se requiere de escritura pública este requisito de la solemnidad es aplicable exclusivamente a la cesión de derechos, de herencia cuando se hace titulo de venta. Que debe hacer el traspaso se debe hacer inequívoca y públicamente, encierra en si, una contingencia, en el resultado de la cesión la transferencia por causa onerosa encara un aIea, aunque se conozca, a! momento de hacerse la transmisión, el activo y el pasivo sucesora. Puede ocurrir, que inventarios de manera adicional.

La corte suprema de justicia ha venido sosteniendo, que la cesión tiene el carácter de conmutativo, cuando se ha fijado los elementos, integrantes del patrimonio herencial, y los valores de los bienes relictos, cuando al momento de efectuarse la cesión se conoce de manera cierta por los contratantes la cuantía de activos y del pasivo de la sucesión y el numero y calidad de los activos

Improcedencia de la lesión enorme en la cesión de derechos herenciales

Dijo la corte, si el patrimonio de la sucesión esta presentado solo en bienes raíces, el derecho de herencia cedido será inicial, esta integrado únicamente por los bienes muebles y no procederá ¡a rescisión. Para el caso de que los bienes sean muebles, e inmuebles, la rescisión será mueble y no procederá la rescisión será posible en caso de que la lesión enorme aparezca teniendo en cuenta solo el valor de los bienes raíces

La cesión del derecho de herencia no tiene por objeto una cuota en la universalidad patrimonial del causante.

Sea cual fuere la naturaleza de los bienes que componen el patrimonio del causante, el traspaso de los derechos será sobre la universalidad del de cujus.

La cesión de derecho de herencia es siempre aleatoria aun cuando la transferencia se haga una vez conocido y el pasivo susesoral, si eso es así se tiene que excluir la lesión enorme, porque sabido es que esta institución no es de recibo en esta clase de actos jurídicos.

Responsabilidad del cedente

La responsabilidad del cedente se localiza exclusivamente en la calidad que le ha servido para hacer la cesión o sea de heredero o legatario no puede responder de nada mas.

Si el cedente declara de manera expresa, cuales son los bienes que componen el activo de la sucesión, esta creando un grado de responsabilidad convencional especial; que los bienes señalados se integran el patrimonio del causante, y sobre esa base debe responderle al cesionario, quien podría pedir la revolución con indemnización de perjuicios, por incumplimiento de lo pactado.

Respecto de la calidad de heredero, hay que entender que responde solamente quien al momento de hacer la cesión tenia un interés patrimonial dentro de la sucesión del cujus.

Si la cesión es a titulo gratuito, el cedente no responde ni siquiera de la calidad de heredero o legatario es el carácter de la transferencia el que impone, en ultima, la noción de responsabilidad.

Situación del cesionario

El cesionario tiene que hacerse reconocer dentro de la sucesión y sustituir, de esa manera, al cedente dentro del proceso, a fin de cobijare en los derechos del heredero o legatario.

Puede ocurrir que el cesionario no se haga reconocer en el proceso, de suerte que la partición liquidación y adjudicación, se hace teniendo en presencia del cadente, que será considerado como dueño de estos derechos, por el silencio del cesionario.

Salvo estipulación en contrario, cediéndose, una cuota hereditaria cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que el derecho de acrecer sobrevenga a ella. Es decir, en favor del cesionario opera el crecimiento tal como si fuera el cedente el interesado.

  • DEFINICIÓN DE CESIONES DE DERECHO LITIGIOSO.

Cesión de derecho litigioso es el acto jurídico en virtud del cual una persona transfiere a otra, a titulo oneroso, o gratuito, los derechos personales, que se controvierten en juicio esta concesión cesión. Este titulo consiste en un documento privado, a un en el caso en que la controversia trate sobre inmuebles.

Que un derecho sea litigioso se requiere notificación judicial de la demanda significa en consecuencia, que antes de notificarse la demanda, no se significa en consecuencia, que antes de notificarse la demanda no se puede admitir que un derecho sea litigioso, por que sean partes admitidas o no1 para que toda controversia adquiera la naturaleza litigiosa.

Prestación de la demanda, auto admisorio de la demanda y notificación de la demanda

Características de la cesión

Relata, por la naturaleza de la cesión “un evento incierto de la litis” de carácter aleatorio de la cesión de los derechos litigiosos por cuanto el cedente no puede responder el pleito. El cedente, eso sí, debe responder por la existencia del proceso o de la litis, frente al cesionario, y su responsabilidad se limita a este aspecto.

Situación procesal del cesionario.

Una vez que se ha transmitido el derecho litigioso, el cesionario deberá hacerse reconocer dentro del proceso respectivo, con el fin de lograr la decisión que le interesa. El reconocimiento se puede hacer de dos maneras:

  • Cuando el cedente se dirige al juez, por medio de un memorial, poniendo en conocimiento la cesión de los derechos y acompañados el titulo contentivo de la cesión y pidiendo se declara al cesionario subrogado en los derechos controvertidos.
  • Es el propio cesionario del derecho litigioso, quien pide su reconocimiento corno tal presentando el titulo que acredita la cesión.

Al producirse el reconocimiento del cesionario, éste entra a sustituir al cedente del juicio5 con las consecuencias que puedan derivarse de la litis, El cesionario debe cubrir todos los gastos que se ocasionen dentro del proceso, a partir de ese momento, Sin que pueda exigir al cedente, reconocimiento de suma alguna por ese concepto, salvo estipulación en contrario.

 

MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:.

  • Peso, Cuenta y Medida.
  • Alzada o en Globo.
  • A Prueba.
  • Ensayo Previo.
  • Venta Futura.
  • Venta Aleatoria.

Inmuebles:

  • Venta por Cabida y en Globo.
  • Venta “de visu”.

Teniendo claro que es una modalidad y lo que vamos a investigar sobre la misma el presente trabajo expositor a desarrollar nos dejara un conocimiento total sobre el tema.,

Desarrollo
Modalidades en la venta de Muebles e Inmuebles:

Ciertas situaciones que van alterar principios generales y que las impone el legislador para evitar mayores problemas. Esas modalidades las dividiremos atendiendo a su objeto, en:

  • Modalidades en la venta de cosas muebles.
  • Modalidades de la venta de cosas inmuebles.

Muebles:

a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño.

Artículo 1.475 “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas”.

La modalidad que trae este articulo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona . Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad.

La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo 1.161 , porque si el comprador y el vendedor están deacuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es para el vendedor.

Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada,medida o ontada para que la venta se perfeccione.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido.

b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente.

Artículo 1.476 “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio”.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador, porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a medir.

c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso, es decir, son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean.

Artículo 1.477 “En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso”.

Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar, no a comprar. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a vender. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial, y aquí, para salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la obligación de probar pero no de comprar ; el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor.

d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condición suspensiva, es decir, hay cosas que bien sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero.

Artículo 1.478 “La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva”.
Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo, y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien, el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.

e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir.

Esta venta es válida, salvo los casos previstos en los artículos 1.156 y 1.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:

  1. a) la venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir.

b)la venta “spei” en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.

Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula.

f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etcétera.

Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, etcétera.

En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdrá 200. El contrato es normal; ninguna de las partes podrá invocar la lesión. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesión, porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso.

Inmuebles:

Venta por Cabida y en Globo:

Venta por Cabida: Aquíhay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cabidad del inmueble.Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el :

Artículo 1.496. “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada”.

En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Pero en la continuación de el mismo “…Cuando esto no sea posible…”, aquí si encontramos la modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. 000 M2 a Bs. 300 M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. 000 M2. La diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio.

Cuando el legislador expresa… “o el comprador no lo exija…”, se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. Pero si esa parcela es la única, porque las adyacentes son de otro propietario, entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución proporcional en el precio. Esta es una acción “quanti minoris”.

Si se encuentra – y esta es la otra situación- que la cabida es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). Pero esta obligación está condicionada, así el excedente del precio  pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede “desistir” del contrato. No hay acción de desistir; aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión.

Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4.000 M2, no puede pedir la rescisión. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000 M2, la norma dice que lo único que opera es le acción ” quanti minoris” y deberá quedarse con los 4. 000 aunque necesite 5. 000. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio, sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición.

Ejemplo:

Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

Venta por en Globo: Para hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida.Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada parte del precio.

En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con documentos donde los linderos aparecen así: “Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodríguez; y se señalan los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero. Esta situación nos viene del derecho español. Utiliza los linderos en forma. Lindero es sinónimo de límite. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C, siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z…; ese es lindero. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto, como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero.

Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.

Cuando estudiamos la parte final del artículo 1. 496, hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs, el M2.

Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Por ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo Esta será una venta en globo, pero hay que tener en cuenta que aunque se hable de venta en globo  también hay que hablar de cabida. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto, y en otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa.

Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es venta por cabida. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. Esa es venta en globo.

Los Artículos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio  nunca se le da importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio.

Articulo 1. 497. En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario”.

En la primera parte del articulo se esta refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos; cuerpo determinado y limitado, fundos distintos y separados. Caso A: Caso B:

“sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida “…

Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas;

1.”Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. ….. y

2.”Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs. …”

En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.

En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido, es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio, cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado.

Pero para nuestro Código, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea como sea, los efectos son iguales.

Y la continuación de dicho artículo es clara, sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con… “Una veintava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos…”

Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio, mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida, con el contenido, con la superficie del inmueble.

Entonces. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la medida, la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido, a la cabida, y para ejercerla, en el caso de venta en globo, se toma en cuenta la cuantía.

Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta eso, sino el precio global. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el contrato. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco.

Articulo 1. 498. “En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene el inmueble”.

Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir, la acción aquí es de rescisión. Y por otra parte habla el legislador de… “si retiene el inmueble “. Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. Es un término mal usado.

Ejemplo:

Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo.

Ejemplo:

Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.

Venta “de visu”: Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se compra algo con solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde el principio, es decir, campo a mi riesgo.

 

 

Hipoteca

 

Clientes haciendo cola frente a las oficinas del Northern Rock para retirar sus ahorros.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

La crisis financiera global, iniciada en la segunda mitad de 2007, ha arrastrado tras sí, aunque en menor medida, también una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la desconfianza de los ciudadanos de algunos países en las entidades bancarias. En España la crisis inmobiliaria ha provocado más de 185 000 desahucios, superando la cifra de 500 diarios.1

 

Clases de hipoteca[editar]

Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye para cumplir una disposición legal

 

EFECTOS DE LA HIPOTECA CON RELACION A LOS

TERCEROS POSEEDORES.

Este punto debe ser tenido muy presente por el lector, debido a la fundamental importancia que tiene para el ejercicio de la acción especial, de la Ejecución de Hipoteca. Los efectos de la hipoteca en relación con los terceros se encuentran regulados por el Código Civil, en sus Artículos 1899 al 1906, destacándose entre los principales, los siguientes:

Que el acreedor hipotecario puede trabar ejecución sobre la cosa hipotecada y hacerla rematar, aunque este poseída por terceros. El mismo legislador en este sentido aclara, que tal disposición no producirá efectos contra el tercero que haya adquirido la cosa ejecutada en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del remate (Art. 1899 del C. Civil). Asimismo, el acreedor no podrá ejercer este derecho sobre el resto de los bienes muebles que son accesorios del inmueble hipotecado, que hubieren sido enajenados a titulo oneroso sin fraude de parte del adquiriente.

EN CUANTO AL TERCERO POSEEDOR DE LA COSA HIPOTECADA, no podrá alegar el beneficio de exclusión, aunque se haya constituido la hipoteca por un tercero, a menos que haya pacto en contrario (Art. 1900 del Código Civil), y tampoco podrá deducir los derechos que le correspondan y aun hacer uso de los medios de que no se valió el deudor, con tal que no sean personales a este (Art. 1901 del Código Civil).

EN EL CASO DEL ARRENDAMIENTO, la Jurisprudencia ha resuelto que se trata de “. . . un poseedor precario, detentan la cosa en nombre de otro y, por lo tanto, no puede considerarse como un tercero en relación con el ejecutado.

Derechos del acreedor hipotecario

La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación a terceros. Al hablar de efectos de la hipoteca, necesariamente hay que referirse a que la hipoteca es un derecho real (Art. 1877CCV), y como tal es erga omnes y configura a favor del acreedor tres derechos:

  1. Derecho de persecución
  2. Derecho de remate judicial
  3. Derecho de pago preferencial.

 

EXTINCION DE LAS HIPOTECAS.

Su extinción se encuentra regulada por los Artículos 1907, al 1912 del Código Civil. El primero menciona como causales, las siguientes:

  1. Por la extinción de la obligación.

2a.- Por la perdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el Articulo 1865. Se refiere este ordinal, a la circunstancia de estar sujeto a privilegios o hipotecas; en este caso los aseguradores en cuanto a las cantidades debidas por indemnización de las perdidas -o el deterioro- quedan afectadas al pago de los créditos privilegiados o hipotecarios, según su graduación.

3a.- Por la renuncia del acreedor.

4a.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.

5a.- Por la expiración del termino a que se las haya limitado.

6a.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ellas.

De igual manera, la hipoteca como ya sabemos, también se extingue por la prescripción, la cual se verificara respecto de los bienes poseídos por el deudor. Considera la norma reguladora que si el inmueble hipotecado estuviere en poder de tercero, la hipoteca prescribirá por veinte anos (Art.

1908 del C. Civil).

.

Cuáles son las condiciones de validez de la reserva de dominio?

2.1. Que se trate de una venta a plazo o a crédito (Art. 1 L.V.R.D.), sin que sea necesario que se trate de una venta por cuotas.
2.2. Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza (Art. 1 L.V.R.D.)
2.3. Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa (Art. 2 L.V.R.D.). En consecuencia, los comerciantes al por mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.
2.4. Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufacturación o transformación cuando no sean identificables después (Art. 2 L.V.R.D.). En todo caso, aun en teoría, la reserva de dominio sobre tales cosas hubiera podido ser nugatoria en virtud de las normas sobre accesión (C.C. art. 571 y siguientes).
2.5. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio (Art. 1 L.V.R.D.), aunque no necesariamente al pago de la totalidad de éste. Si la transferencia de dominio se subordina a otro evento distinto del pago del precio no habrá venta con reserva de dominio en el sentido de la ley (lo que no excluye necesariamente la validez del pacto).
2.6. Que la reserva no tenga una duración mayor a 5 años (Art. 10 L.V.R.D.). Este término, aunque la ley no lo diga expresamente, debe computarse a partir de la celebración de la venta.
2.7. Se ha sostenido que la reserva de dominio debe constituir un pacto de la venta sin que pueda ser convenida después de esta, porque en tal caso ya la propiedad o derecho habría pasado al comprador.

2 cuales son las condiciones adicionales paea la eficacia de la reserva frente a terceros

Para que la reserva de dominio válida entre las partes sea oponible a los terceros se requiere además:
1. Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.), exigencia que se aplica porque caso contrario el tercero no podrá nunca saber si una cosa mueble determinada es la cosa vendida bajo reserva de dominio u otra de la misma clase.
2. Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.)
3. Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. 3 L.V.R.D.), aunque formen parte de un conjunto o colección de mayor valor.
4. Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la ley (Art. 5 L.V.R.D).

3 explique los efectos de la venta con reserva de dominio

4 cuando se pierde el beneficio del término en la reserva de dominio

5 efectos de la cesión de créditos

6 cuando se debe generar la cesión de derechos litigiosos sin afectar al cesionario

7 en que momento se genera la eficacia jurídica de la hipoteca

8 efectos de la hipoteca con relación a terceros

9 causas de extinción de la hipoteca

10 artículo 1886 del código civil

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