Las ventas

Capítulo V De las Obligaciones del Comprador

Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

Artículo 1.528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.

Artículo 1.529.- A falta de convención especial el comprador debe intereses del precio hasta el día del pago, aun cuando no haya incurrido en mora, si la cosa vendida y entregada produce frutos u otra renta.

Artículo 1.530.- Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.

Artículo 1.531.- Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto.

Artículo 1.532.- Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la época de la entrega. El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio del privilegio acordado al arrendador, cuando no consta que, al tiempo de la introducción de los muebles en la casa o fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que aún se debía el precio. Las disposiciones de este artículo no derogan las Leyes y usos comerciales respecto a la reivindicación.

Pago del precio

EL PAGO DEL PRECIO: Art 1527 CCV  la obligación fundamental del comprador comprende el pago del precio, sin embargo, esta obligación de pagar el precio, conlleva otras, tales como:

* Pagar el día determinado en el contrato (Art 1528 CCV)

* Pagar en el sitio convenido contractualmente (Art 1528 CCV – Art 1295 CCV)

 

 

CONTRATOS PRELIMINARES.

Concepto:

Es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y es unilateral ó bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes ó ambas. No debe confundirse “contrato preliminares con oferta”, porque aquel requiere el consentimiento de una de las partes, mientras que en esta solo necesita el asentamiento de una persona (el contrato preliminar, es un negocio jurídico bilateral y la oferta, es un negocio jurídico unilateral en cuanto al numero de partes).

Los principales contratos preliminares de la venta son:

  • La promesa unilateral de venta.
  • La promesa unilateral de compra.
  • La promesa bilateral de compra.

Promesa unilateral de venta:

Es el contrato por el cual una persona se obliga a venderle a otra, quien se obliga a comprarle.

Diferencia de otras figuras jurídicas:

La promesa unilateral de venta se diferencia de la oferta en que ésta es un acto jurídico unilateral: de la venta, en ésta un contrato bilateral y del pacto de preferencia o de prelación autónoma, en que éste sólo crea la obligación de vender preferentemente a una persona en el caso de que el obligado decida vender.

La obligación de promitente esta sometida a condición (“si la otra parte quiere comprar”); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona l a promesa, una de las partes a consentido en la venta (no ha consentido en la compra).


Naturaleza jurídica:

Es un contrato consensual, generalmente unilateral (aunque puede ser bilateral, por ejemplo; sí se ha pactado una remuneración para el promitente), gratuito u oneroso, según las cosas y no traslativo de propiedad u otro derecho.

La obligación del promitente esta sometida a condición (2 si la parte quiere comprar”); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona la promesa, una de las partes ni siquiera a consentido en la venta (no ha consentido en comprar).

Efectos de la promesa unilateral de venta:

No hay traslación de la propiedad ó derecho que se prometa vender, y el eventual comprador solo tiene derecho de crédito cuyo objeto es una obligación de hacer.

El vendedor; Así, si el promitente vende la cosa a un tercero no habrá vendido la cosa ajena y el beneficiario de la promesa no puede atacar la validez de la venta hecha por el promitente al tercero.

Después se que el eventual comprador a manifestado su voluntad de comprar; la promesa se convierte en bilateral, siempre que la adhesión haya sido hecha en tiempo útil y en las condiciones establecidas en la promesa. Si no se ha fijado, son aplicables por analogía las normas pertinentes en materia de oferta. (Caso en particular del arrendamiento con opción a compra).

Promesa unilateral de compra:

Es el contrato por medio del cual una parte se obliga a comprarle a otra sin que éste se obligue a venderle. También denominada por los agentes viajeros ó por sucursales “venta salvo aprobación ó confirmación de casa”.

Naturaleza jurídica:

Es un contrato consensual no traslativo y que, según los casos, pude ser unilateral ó bilateral; gratuito ú oneroso.

La obligación de comprar esta sujeta a condición (“si la otra parte quiere vender”); pero la promesa unilateral de compra no constituye una venta condicional, toda vez que en el momento de perfeccionarse la promesa una de las partes no ha consentido en la venta.

Promesa bilateral de venta:

Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebras un contrato de venta.

Naturaleza jurídica:surge según el código Napoleónico, la promesa unilateral de venta desde que haya consentido de las partes sobre la cosa y el precio, vale la venta.

En Venezuela no exista la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en está obligado a mantenerla (1,137 ap. 4). De allí pues que en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo.

 

 

Dación en pago

 

La dación en pago (en latín datio in solutum) es la acción de dar algo para pagar una deuda.1 Se refiere por tanto al acto por el cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta. A veces, en un sentido más restringido, por dación en pago se entiende concretamente la entrega de una cosa corporal o dinero como equivalencia del cumplimiento de laobligación originaria de dar, hacer o no hacer.2

La dación en pago suele aplicarse como sistema de pago final por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria a la que no puede enfrentar las cuotas impuestas por el crédito hipotecario establecido y en la que se entrega el inmueble, en vez de dinero, para liberarse de la deuda.

 

Pacto

Para otros usos de este término, véase Pacto (desambiguación).

El pacto (en latínpactum)? es un convenio o tratado solemne, estricto y condicional entre dos o más partes en que se establece una obediencia a cumplir uno o varios acápites establecidos en un contrato formal y en que ambas partes se comprometen a ejecutar ciertas acciones y a recibir retribuciones de la otra parte por su cumplimiento.

 

 

Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida. El derecho a recuperar la cosa que en virtud de este pacto ostenta el vendedor se denomina retracto convencional. La venta con pacto de retro es un contrato típico, regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil.

La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de compraventa que consiste según lo preceptuado en el artículo 1939 del código civil  en:

“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador con la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra”

El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente se ha celebrado un contrato de compraventa, dicho pacto debe ser plasmado en el contrato. Entre las obligaciones del comprador en el pacto de retroventa esta restituir la cosa vendida con sus accesorios naturales. Además el comprador deberá indemnizar al vendedor por los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa.

Entonces a través del pacto de retroventa lo que se hace es resolver un contrato de compraventa, pues en esta figura jurídica el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado en el contrato.

Un ejemplo claro de cuando se hace uso de este pacto en el contrato de compraventa seria, Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el único bien que tiene es la casa que heredo de su mama, Juan vende la casa a María, pero pactan en el contrato de compraventa,  un pacto de retroventa para que Juan pueda previa cancelación de cierta cantidad de dinero recobrar el dominio de la casa que vendió a María.

En  dicho pacto cuando no se ha estipulado un tiempo por las  partes contratantes para recuperar el bien vendido con pacto de retroventa, es de cuatro años contados a partir de la fecha del contrato, según lo preceptuado en el artículo 1943 del código civil. Por último el derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser cedido.

 

Pacto comisorio

El pacto comisorio es aquel que permite al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, practicar el comiso o apropiación directae inmediata de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación. De ese modo expeditivo, el acreedor escapa a la solución normal que, en general, consiste en someterse a un proceso de realización del bien, justo, público, formal, abierto a la libre concurrencia y con publicidad. Por su proclividad al abuso del derecho, la prohibición legal de los pactos comisorios, o pactos de lex comisoria, es la regulación habitual en los sistemas legislativos nacionales, en especial, los de procedencia o influencia romano-germánica. En España, los negocios fiduciarios en clave de garantía, que no conlleven simulación contractual, tienen que admitirse en derecho, pero sólo en tanto no habiliten al acreedor para adoptar posturas comisorias injustificadas, que obstaculizarían su admisión, por influencia del art. 1255 del Código Civil, dado que incurren en infración legal al estar expresamente prohibidos los pactos comisorios en el propio Código Civil (cfr. art. 1859 /Resolución de 26 de noviembre de 2008)1 Por otra parte, es importante no confundir el pacto comisorio con el derecho de retención del acreedor pignoraticio, que le faculta a continuar la posesión de la cosa empeñada hasta que el deudor haya saldado todas las deudas (cfr. el art. 1866 del Cód. Civil español). Tampoco debemos confundir el pacto comisorio con la facultad legal de resolver unilateralmente las obligaciones recíprocas, en favor de uno de los contratantes, cuando el otro no ha cumplido la parte que le toca.

Vicios ocultos o redhibitorios

Los defectos o vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto decompraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega.

En general, la existencia de vicios ocultos faculta al comprador para ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios.

 

EL RETRACTO

 

Retracto convencional: Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.

 

Articulo 1.544 CC: El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

 

Clasificación: El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto. Ese derecho se llama convencional o legal, según su fuente en el contrato o directamente en la ley.

 

Articulo 1.533 CC: Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

 

Requisitos:

 

1.- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.

2.- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad.

3.- Que se trate de u  pacto de una venta. La estipulación anterior al contrato es valida; pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta.

 

Plazos y Prorrogas: Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de resolución a este plazo.

 

Articulo 1.535 CC: El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el termino de cinco años, contados desde la fecha del contrato.

 

Derechos y Beneficios de las partes:

 

1.- Legitimación Activa.

 

a.- Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a titulo particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.

b.- Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios.

 

2.- Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto: Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que:

 

a.- Retraer es un acto de disposición por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente.

b.- Así pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

 

3.- Legitimación pasiva: El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a titulo universal y contra los terceros adquirientes.

 

Retracto Legal: Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dacion de pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

 

Requisitos:

 

1.- La adquisición de un derecho en la comunidad.

2.- Que la adquisición sea hecha por renta o dacion en pago.

3.- Que la adquisición sea hecha por un extraño.

4.- Que la cosa o derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

 

Efectos: Los efectos del retracto legal antes y después de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición.

 

 

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