La comunidad, propiedad horizontal, derecho registral

 Clases de Comunidad:

  1. A)                La comunidad puede ser Originaria o Derivativa; la primera supone el nacimiento de derecho, para un pluralidad de sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación comunitaria (así en la hipótesis de adquisición de la copropiedad mediante la posesión útil cumplida por varios sujetos durante el tiempo requerido para la consumación de la usucapión, por ejemplo). La Comunidad Derivativa tiene su origen en un acto ínter-vivos (donación, venta) o mortis causa (herencia, legado).
  2. B)                La comunidad puede ser Ordinaria, si se observa el derecho especial de pedir la división de la cosa; o forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa (o eventualmente, un pacto de indivisión) se oponga a la partición.
  3. C)                La comunidad es Incidental si toma su origen en hechos o actos extraños a la voluntad de los participes (comunidad hereditaria, por ejemplo); o Convencional cuando surge por acuerdos voluntarios de los Intervinientes en la situación comunitaria. Esta ultima especie se regula por pactos que ellos adopten, de conformidad con las normas generales que presiden las relaciones negóciales.

Derecho registral

El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.1

Derechos reales sobre cosa ajena

Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho de este para atribuírselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad.

Se habla de derechos limitados porque:

  • Limitan el derecho de propiedad.
  • Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena.

Clasificación:

  • Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo, uso, habitación, hogar, enfiteusis, servidumbres).
  • Derecho real de garantía. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la prenda, la anticresis).
  • Derecho real de adquisición. Atribuyen una preferencia (el retracto).

La enfiteusis

Definición legal. (Art. 1.565 CC): …”Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o especies”. De lo señalado hay que tener presente que cuando se habla de “fundo”, no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o pensión anual, debería decirse periódica, es decir se establece por anualidades y se puede pagar periódicamente. En cuanto a la duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal (art. 1.566 CC)

Sujetos.

  • Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.
  • Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.

Caracteres esenciales: el carácter esencial de este contrato es la concesión del derecho de propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la obligación de mejorar el fundo.

Reglamentación legal: se regla por las convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575 del Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de convenios entre las partes la enfiteusis se regirá por los artículos 1.568 al 1.578 del Código Civil (art. 1.567 in fine).

Constitución.

  • Por contrato.
  • Por testamento
  • Prescripción (arts. 1.952 y 1.953 del CC)

El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).

Causas de Extinción.

  • Por vencimiento del término por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar término la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma no se renueva por tacita reconversión, ya que esta institución no es aplicable a la enfiteusis.
  • Por redención, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).
  • Por resolución del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del CC).
  • Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.
  • Por confusión (consolidación), que es la reunión en la misma persona de las cualidades de concedente y enfiteuta.
  • Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).
  • Por prescripción extintiva.

Derechos y Obligaciones.

DEL ENFITEUTA
DERECHOS OBLIGACIONES
Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC)

El enfiteuta tiene pleno poder de disposición del inmueble y sus accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no están sometidas al consentimiento del propietario; limitación: le está prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC).

La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la reivindicación y de allí viene la confusión. El mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio útil y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y así el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC)

Derecho de indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC)

Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC)

Disfrutar de la accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código Civil.

Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De no hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios

Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC).

Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve años. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC)

Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado.

DEL CONCEDENTE
DERECHOS OBLIGACIONES
Durante la enfiteusis sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al derecho de un canon o pensión.

A que se le reconozca la propiedad por parte del concedente cada diecinueve años

Derecho a la entrega del bien inmueble

Pedir la entrega del fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley.

Hacer tradición de la cosa.

Respetar el derecho del enfiteuta.

El usufructo, uso y habitación

Reglamentación legal: se regulan por el título, supliendo la ley en cuanto no provee el titulo, salvo los casos en que ella disponga otra cosa. (Art. 582 CC). Los derechos de uso y habitación se pierden del mismo modo que el usufructo (art.631 CC)

USUFRUCTO.

Definición Legal: es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario (art. 583 CC). De la definición se tiene que el usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la limitación general de que debe salvaguardar el destino económico de la cosa tal como resulta de la voluntad del propietario.

Naturaleza jurídica (art. 584 CC).

  • Puede constituirse sobre bienes muebles e inmuebles.
  • Es un derecho transmisible.
  • Es esencialmente temporal.

Duración.

  • Límite máximo. Está limitada a un máximo que establece la ley, no puede ser perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no podrá exceder de 30 años (art. 619, 2º aparte, CC). Si se constituye a favor de persona natural el máximo será la duración de vida del usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1ª Disp. CC). Si se constituye a favor de municipalidades u otras personas jurídicas su duración máxima es de 30 años (art. 584, ult. aparte, 2ª Disp. CC).
  • Presunción de duración: a falta de estipulación en contrario se presume constituido por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de persona física.

Constitución (art. 584 CC).

  • Por la ley. El único usufructo legal que se constituía en nuestra legislación era el del padre y la madre sobre los bienes de los hijos sometidos a la patria potestad, con la reforma del Código Civil en 1.982 se suprimió este derecho de usufructo.
  • Por la voluntad del hombre (contratos, testamentos)
  • Por usucapión.

Causas de extinción (art 619 CC).

  • Por la muerte del usufructuario cuando no se ha establecido por tiempo determinado. Cuando se trata de personas jurídicas se extingue al extinguirse esta.
  • Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración. Luego el articulo 621 eiusdem señala: el usufructo constituido hasta que una tercera persona haya llegado a una determinada edad, durara hasta aquel tiempo, aunque la persona haya muerto antes de la edad fijada.
  • Por consolidación (confusión).
  • Por el no uso durante 15 años.
  • Por el perecimiento total de la cosa sobre el cual se constituyo. En el caso de que la cosa estuviere asegurada el usufructo no se extingue, ya que al restablecerse la cosa , sobre esta continuara el usufructo (art. 623 ap. 2º CC)
  • Por el abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando los bienes, deteriorándolos o dejándolos perecer por falta de reparaciones menores (art. 620 ult. Ap. CC).

 

 

Derechos y obligaciones.

USUFRUCTUARIO
DERECHOS OBLIGACIONES
Poseer la cosa.

Usar y gozar de la cosa

Pertenecen al usufructuario los frutos naturales o civiles de la cosa (art. 585 CC), los frutos naturales que al principiar el usufructo no estén desprendidos (art. 586 CC), los frutos civiles en proporción a la duración del usufructo (art. 587 CC).

Dispones de su propio derecho, donar, ceder, arrendar; pero queda responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de quien lo sustituye (art. 597 CC).

Gozar de los derechos de servidumbre relativos al fundo respectivo, de las minas y canteras abiertas al tiempo en que comience su ejercicio, no tiene derecho sobre el tesoro que se encuentre durante el usufructo (art. 599 CC).

Antes de entrar en ejercicio de su derecho.

Tomar las cosas en el estado en que se encuentren, previo inventario (art. 601 CC)

Dar caución de hacer uso de sus derechos como un buen padre de familia (art. 602 CC).

Durante el ejercicio de su derecho.

Hacer uso de su derecho como buen padre de familia (art. 602 CC).

Reparaciones menores y mayores causadas por no haber hecho las menores (art.606 CC).

Soportar las cargas, gravámenes que recaen sobre el fundo (art. 611 CC)

Notificar al nudo propietario sobre usurpaciones de terceros sobre la cosa, si omite hacerlo será responsable de los daños causados al mismo (art. 615 CC).

NUDO PROPIETARIO
Derechos Obligaciones
Antes del comienzo del ejercicio del usufructo.

Tiene los derechos correlativos a las obligaciones del usufructuario durante este periodo y de exigir a sus expensas la elaboración del inventario, aunque el usufructuario estuviere dispensado de ello.

Durante el ejercicio del usufructo.

Conservar todas las facultades que no sean incompatibles con el derecho del usufructuario. Enajenar o gravar su nuda propiedad, derecho a tesoro.

Exigir indemnización en el caso del art. 615 CC.

Respetar el derecho del usufructuario (art. 600, encab. CC).

Correr con los gastos de pleitos y los efectos de las condenaciones, en la medida en que ello no este a cargo del usufructuario de acuerdo con el art. 614 del CC.

USO Y HABITACIÓN

Definición. La ley no define expresamente estos derechos, con respecto al derecho de uso el artículo 624 del Código Civil señala Quien tiene el uso de un fundo solo podrá tomar de el los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia“, de allí podemos decir que el derecho de uso es aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia. Con respecto al derecho de habitación, este se limita a lo que sea necesario para la habitación (no otro uso) del concesionario y de su familia, según las circunstancias (art.626 CC). El derecho de habitación es un derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de ocupar de un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda. Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de usufructo en cuanto le sean aplicables.

Constitución. No hay derechos de uso y habitación legales, se constituyen por la voluntad de los particulares.

Extinción: al igual que el usufructo, articulo 619 CC.

Objeto.

  • Uso: cosas muebles e inmuebles.
  • Habitación: edificaciones.

Obligaciones del usuario y de quien tiene el derecho de habitación.

  • Prestar caución, realizar inventario formal de los muebles y descripción de los mismos. El usuario y quien tiene el derecho de habitación pueden ser dispensados de la obligación de caución por la autoridad judicial (art. 627 CC).
  • Gozar su derecho como buen padre de familia, es decir cuidarla, darle buen uso y actuar con honestidad y ser diligente (art. 628 CC).
  • Quien toma todos los frutos del fundo está obligado a hacer todos los gastos de cultivo. Si ocupare toda la casa estaría obligado a las reparaciones menores. En ambos casos pagaran contribuciones como el usufructuario (art. 629 CC).
  • Contribuirán en la proporción de lo que gocen (art. 629 CC ap. único).
  • No ceder ni arrendar su derecho, ni constituir garantías sobre los mismos, ni pueden ser objeto de medidas de ejecución (art. 630 CC).

Servidumbre (derecho)

Para otros usos de este término, véase Servidumbre.

En el derecho, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente a otra persona.

Consolidación

(Derecho Civil) Reunión en una misma persona del derecho de propiedad y de un desmembramiento de ese derecho (usufructo, servidumbre).

Es una de las formas de perder el dominio y equivale, en su esquema y funcionamiento, a la figura de la confusión de derechos de acreedor y deudor. Cuando la titularidad de los derechos reales limitados o limitativos del dominio de una cosa se reúnen en una misma persona, se producirá la extinción de uno de ellos. Así sucede cuando el usufructuario renuncia a su derecho real de usufructo, que pasará a refundirse o consolidarse con el del nudo propietario. En tal caso, el derecho real renunciado no se convierte en res nullius. La renuncia, por tanto, no provoca la desaparición de la utilidad correspondiente a su contenido.

Limitaciones de la Propiedad

Las limitaciones legales de la propiedad se subdividen según tengan por objeto la utilidad pública o privada (Art. 644 c.c.)

La limitaciones legales por objeto deutilidad publica, busca limitar la propiedad para satisfacer las necesidades de un colectivo, donde el propietario no tiene con tripartida en la misma naturaleza, es decir la expropiación, solo surteefectos y es valida para el derecho, pero los particulares no pueden expropiar dentro del derecho privado. En cuanto al en cuanto al régimen jurídico el código civil establece en su Art 645, que todolo concerniente a la limitaciones de la propiedad lo determinara la leyes y sus reglamentos especiales. Por ejemplo la ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social. Generalmente laexpropiación ocurre por la ejecución de obras públicas aunque también puede darse por motivos de progreso económico y financiero del país; y aunque el estado limite la propiedad de una persona esta debeser indemnizada.

Las limitaciones por objeto de utilidad privada, por contario del las antes mencionadas, son aquellas las que operan en aquellas relaciones de vecindad y tienden a asegurar laarmoniosa y coexistencia entre fundos colindantes, asegurando uno de los otros necesidades básicas como la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la industria o bien a tutelar la salud. Estaslimitaciones de utilidad privada no busca perjudicar a ninguno de los fundo por el contario se consideran reciprocas o bilaterales por que los dos fundos se ven beneficiados, además este tipo delimitaciones se llevan a cabo entre particulares y no interviene el estado es decir que nacen automáticamente después que se constituyen sin la necesidad de intervención de una autoridad judicial. En elcódigo civil encontramos 6 grupos de limitaciones legales a la propiedad.

Supuestos de la Existencia de la Comunidad Concubinaria:

La presunción de comunidad concubinaria no existe en todos los casos de uniones extra-matrimoniales, sino que para que pueda admitirse, hace falta que ocurra ciertos supuestos, cuya prueba debe producir quien pretenda ser favorecido con el postulado legal.

Estos supuestos son: convivencia no matrimonial permanente, contribución del trabajo de ambos en la formación del patrimonio, contemporaneidad de la vida común y el trabajo.

Concepto de Derecho Real Limitado

Para definirlo es necesario diferenciarlo del Derecho de Propiedad, el cual en principio confiere a su titular todas las facultades posibles sobre la cosa; en cambio en los derechos reales limitados nunca se confieren la totalidad de las facultades sino solo facultades limitadas (de goce).

Extinción de la comunidad

Si se prescinde de normas especiales a las que luego haremos referencia, la comunidad se extingue por el perecimiento de la cosa o derecho sobre la cual versa, por consolidación de la propiedad o derecho en un comunero, por adquisición de la cosa o derecho por una solo persona extraña a la comunidad y por partición.

  • Obviamente, si perece la cosa o derecho común, perecen consecuencialmente todas las cuotas de los participes y cesa la comunidad.
  • De igual manera desaparece la comunidad si se consolida la propiedad o derecho en un solo de los comuneros, o sea, si todas las cuotas se concentran en este. Ello puede ocurrir, entre otras por las siguientes causas:
  • Porque todos los demás comuneros hayan renunciado a sus cuotas, cualquiera que sea el motivo.
  • Porque todos los demás comuneros haya usucapido la cosa o derecho en su totalidad frente a los demás comuneros.
  • Porque uno de los comuneros haya adquirido las cuotas de todos los demás, sea por sucesión o acto entre vivos (por ejemplo: por haberles comprado todos sus derechos).
  • Asimismo desaparece la comunidad para dar paso a un derecho solitario cuando una persona extraña a la comunidad adquiere la cosa o derecho común en su totalidad (por ejemplo: por usucapión, por compra, etc).
  • Por ultimo, también se puede extinguir la comunidad por partición de la cosa o derecho común.
  • a) La partición propiamente dicha es la llamada partición o división material que consiste en dividir la cosa común en tantas partes materiales o lotes como comuneros haya y en adjudicar a cada uno de estos la propiedad de un lote o parte material con exclusión de los demás coparticipes. La operación representa pues convertir la cuota ideal sobre el todo en un derecho solitario sobre una parte material de ese todo. Naturalmente cada comunero tiene el derecho a que su parte o lote sea proporcional a la cuota que le pertenece. A veces, sin embargo, el valor del lote de un comunero es superior al que correspondería a su cuota y el otro es en cambio inferior, caso en el cual se suele pactar un pago que compense la situación (pago de saldo o vuelta). También se le da el nombre partición o división civil, llamado más exactamente procedimiento sustitutivo de la división material. En este caso, la operación consiste en la realización de la cosa o derecho común y el subsecuente reparto del precio obtenido entre todos los comuneros en proporción a los haberes que tenían en la comunidad.
  • b) Cada comunero por pequeña que sea su parte tiene derecho a pedir partición no obstante la oposición de los demás con las excepciones y limitaciones ya señaladas al tratar de la duración de la comunidad. Esa acción para pedir partición es por los demás imprescriptibles.
  • c)  A la división entre comuneros son aplicables las reglas del Código Civil concernientes a la división de la herencia y las especiales que sobre el procedimiento para llevarlas a cabo establece el Código Procedimiento Civil (C.C articulo 770). La partición puede ser amistosa o convencional, o vía judicial, aparte de los casos en que sea hecha por el ascendiente en su testamento.
  • d)  Por su propia naturaleza, la partición debería considerarse como negocio traslativo; pero por razones históricas y practicas, la ley la considera como un acto puramente declarativo y en consecuencia le da efectos retroactivos. Así, una vez realizada la partición se reputa que la parte o lote adjudicado a cada comunero, le ha pertenecido siempre en forma exclusiva y que en cambio, nunca ha tenido derecho sobre el resto de la cosa o derecho común. Este efecto a su vez puede traer importantes consecuencias cuando el comunero enajena, cede o hipoteca su cuota porque los efectos de tales operaciones se limitan a la parte que el toque al comunero en la partición ( C.C articulo 765, ultima dispociones) lo que puede perjudicar notablemente derechos de terceros adquirentes, cesionarios o acreedores hipotecarios.

Contenido del derecho registral

  • 1)     Los sistemas registrales
  • 2)     Los principio registrales.
  • 3)     Los organismos registrales.
  • 4)     La publicidad registral.
  • 5)     Los procedimientos necesarios para obtener la publicidad registral.
  • 6)     Los hechos y relaciones jurídicas tuteladas por el Derecho Registral, y efectos jurídicos de los mismos.

RAMAS O DIVISIONES: El Registro es una institución de carácter público , ya que el Estado es el facultado para organizar los registros públicos; igualmente que el Derecho Registral comprende el estudio de la publicidad registral de los hechos jurídicos, los cuales pueden referirse a personas o bienes, por lo que podemos dividir al Derecho Registral en distintas ramas:

Según la Legislación Venezolana y en cuanto a sus fines el Derecho Registral se divide en:

 Relativo a las personas:

  1. a)      Naturales o físicas: Este Derecho Registral se denomina “Registro Civil”, y sirve de fuente de información sobre el estado de las personas y suministrar los medios probatorios para demostra el estado de las mismas (nacimiento, matrimonio, defunción, etc.)
  2. b)     Jurídicas o Morales: Este Derecho Registral se denomina “Registro Mercantil”, y es obligatorio para las sociedades mercantiles que se establecen en nuestro país y se rigen por el Código de Comercio.

Comunidad económica y unidad económica

Una comunidad económica es un grupo de personas o territorios de los que se habla como una cosa unida hacia un fin económico común.

Una unidad económica es una entidad productora de bienes o servicios. La empresa es la unidad económico-social en la que el capital, el trabajo y la dirección se coordinan para realizar una producción socialmente útil, de acuerdo con las exigencias del bien común. Los elementos necesarios para formar una empresa son: capital, trabajo y recursos materiales.

Propiedad horizontal

La Propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Condominio

Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

1.Publicidad Registral:

Es aquella realizada por las instituciones especializadas (como los Registros y Notarías) mediante un mecanismo o procedimiento regulador al igual que las instituciones, por el ordenamiento jurídico, con normas especiales.

2.Finalidad de la Publicidad Registral:

Hacer posible que cualquier persona interesada, pueda corresponder a través de los asientos elaborados al efecto, (asientos registrales, que en sentido lato comprende a las notarías), la situación jurídica de las personas y bienes sujetos a ese régimen de publicidad.

3.Clases de Publicidad Registral:

1.Publicidad Registral Inmobiliaria: se refiere a bienes inmuebles.

  1. Publicidad Inmobiliaria Notificatoria:

Es aquella que se refiere a las formas de tener el carácter de una comunicación que puede ser oral como el pregón (anuncio del acto de remate de un inmueble por ejemplo) o escrita (edicto, cartel, citación).

Su efecto: Es poner en conocimiento a la persona o personas interesadas acerca de un hecho o relación jurídica sobre los bienes inmuebles para que puedan hacer uso de los derechos que le corresponden.

b.Publicidad Inmobiliaria Declarativa:

Es aquella que tiene como efecto hacer oponible a los terceros el convenio, el hecho o relación jurídica referente a un bien inmueble.

c.Publicidad Inmobiliaria Constitutiva:

Es aquella cuyo efecto es la creación o establecimiento del hecho o relación jurídica a través de la publicidad y por lo tanto favorece al desarrollo del crédito territorial, promueve la circulación de los capitales y de los bienes inmuebles, previenen contra gravámenes ocultos y ventas dobles, brinda seguridad para la constitución de garantías. Se caracteriza por la Publicidad Registral si ésta se considera como actividad, Si se considera como disciplina la publicidad registral estudiará los procedimientos para hacerlo.La Publicidad Registral es el concepto básico en esta materia como actividad. Se caracteriza por la interacción de un funcionario público.Pero hay tantos sistemas jurídicos como derechos positivos. El sistema jurídico asigna su lugar a cada institución. En el sistema registral el principio fundamental es la Publicidad.

Agrupa a los sistemas en dos categorías:

  • Sistema Inmobiliario no Registral:

a.Sistema sin solemnidad constitutiva ni protección al adquiriente (Derecho Romano).

b.Sistema con solemnidad constitutiva y protección a terceros adquirientes (Derecho Germánico)

  • Sistema Inmobiliario Registral.

4.PUBLICIDAD- IMPORTANCIA:

Por medio de la Publicidad Registral se facilita el acceso a cualquier persona para consultar e investigar el dato que interesa en la negociación que se propone llevar a cabo, evita la ocultación maliciosa de gravámenes, de doble venta, amplía y fomenta el ahorro de los inversionistas grandes o pequeños que ven su propiedad garantizada, cuando figura inscrita en un tipo de Registro exacto y seguro.

5.DOCTRINA SOBRE EL TERMINO JURIDICO PARTES.

Las dos personas que normalmente constituyen el contrato (comprador-vendedor), agotan el concepto de partes en el Derecho Civil, pero no excluyen las demás personas o sujetos de derechos, los cuales reciben la denominación de terceros, en virtud de que no son ni una ni otra parte del contrato, las personas entre quienes se polariza la relación jurídica, son las partes, los demás son terceros.

¿Son los testigos que intervienen en el Documento Partes?

La respuesta es negativa, debido a que sólo lo son las personas que tienen un interés en el acto, por ejemplo, el comprador y el vendedor. En este sentido tampoco serán partes el Registrador, el Notario, los Testigos traídos al acto por las partes o el Firmante a ruego.

LOS TERCEROS.-

El concepto de terceros es propio del Derecho Civil, por ello a los efectos registrales se acepta el concepto de Derecho Civil, pero dejando establecido que en materia de Registro lo que importa no es en si tal concepto, sino la situación jurídica del tercero.

Para el Derecho Sustantivo Civil es tercero el que no es parte del contrato y partes son las personas de los contratantes.

6.EL TERCERO REGISTRAL. CONCEPTO.-

El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus derechos y por esa razón no puede afectarle los actos o contratos no inscritos, así como tampoco el derrumbe de la titularidad de su causante por virtud de causa que no constaba en el Registro al inscribirse su adquisición.

En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo inscrito y únicamente inscrito existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es decir, el Tercero es mantenido en su adquisición, ya que al mismo no se le puede oponer lo no registrado.

El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es “el destinatario de la protección de la Fe Pública Registral, o aquel Tercer Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho, resulta protegido por la Fe Pública Registral y ello con indiferencia de cual sea la extensión e intensidad con que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento”.

7.EFECTOS DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL AL TERCERO:

Los efectos que procura el Principio de la Fe Pública Registral provoca una legitimación de disposición en cuya virtud el titular puede actuar como si fuera titular real del Derecho Registrado, pero no alcanza a convalidad los otros presupuestos y elementos del Título Adquisitivo. En consecuencia, si el acto adquisitivo es inválido, el acto podrá ser impugnado por el verdadero titular, porque éste no ha perdido el derecho enajenado por el titular registral por acto dispositivo inválido, así como tampoco como resultado de esto, el causahabiente lo ha adquirido.

Los efectos de la protección registral, que en el Principio de la Fe Pública Registral proporciona al Tercer Adquiriente que inscribe, tiene lugar cuando el Título Adquisitivo del mismo sea intrínsecamente válido, y cuando el Tercer Adquiriente llene los siguientes requisitos:

a.-Que el tercero haya registrado su título adquisitivo.

b.-Que exista una previa registración a favor del transferente del derecho transmitido o gravado.

c.-Que la adquisición sea a Título Oneroso.

d.-Que el Tercero haya adquirido de buena fe.

Estas características debe poseerlas el Tercero conjuntamente.

Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios.

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido alas siguientes normas (Art. 3 L.P.H):

  1. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.
  2. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder
  3. Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
  4. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.
  5. Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.
  6. No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
  7. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).

Pro indiviso

 

Se denomina proindiviso a la situación existente en una cosa (sea o no un inmueble) o un derecho que pertenece indistintamente a más de una persona. Si la cosa es divisible entre las personas que son propietarias no hay demasiado problema. Se repartirá entre ellas y se acabará el problema. Cuando no es divisible la cuestión es distinta. Es una situación habitual en las herencias, específicamente, cuando los padres dejan a los hijos la propiedad de la casa que habitaban. En este caso, se produce un proindiviso inmobiliario que implica que se adjudique a cada unos de los propietarios una participación “virtual” de la cosa. A partir de entonces, regirá el sistema de acuerdos por mayoría para la gestión y/o administración del inmueble. Hay varias soluciones posibles a este problemas: que alguno de los propietarios le compre las participaciones a los otros o que se acuerde la venta del inmueble a un tercero y la posterior división entre los propietarios de lo que se haya obtenido por esa venta. Si no hay acuerdo respecto a estas cuestiones, será el Juez competente el que tenga que decidir sobre la cuestión.

.EL TERCERO REGISTRAL. CONCEPTO.-

El Tercero Registral es un Tercer Adquiriente que ha inscrito sus derechos y por esa razón no puede afectarle los actos o contratos no inscritos, así como tampoco el derrumbe de la titularidad de su causante por virtud de causa que no constaba en el Registro al inscribirse su adquisición.

En el Derecho Registral Venezolano para el Tercer Adquiriente, lo inscrito y únicamente inscrito existe, lo no inscrito no puede perjudicarle, es decir, el Tercero es mantenido en su adquisición, ya que al mismo no se le puede oponer lo no registrado.

El Tercero Registral, para el Dr. Ángel Cristóbal Montes es “el destinatario de la protección de la Fe Pública Registral, o aquel Tercer Adquiriente que, habiendo inscrito su derecho, resulta protegido por la Fe Pública Registral y ello con indiferencia de cual sea la extensión e intensidad con que juegue el referido principio en uno u otro concreto ordenamiento”.

Condominio,

En Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

Condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales. Ésta se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad.

Son caracteres generales del condominio:

  1. La Titularidad plural o pluralidad de sujetos: La existencia de más de un sujeto, titular del derecho (varias personas) que es esencial en el condominio, que pueden tratarse de personas físicas o jurídicas;
  2. La Unidad de objeto: Siempre se trata de cosas, y si se trata de más de una, son tratadas como una unidad recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas;

III. Titularidad en cuotas o partes indivisas: El derecho de propiedad pertenece a varias personas por una parte indivisa. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no corresponde con ninguna parte física o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad que pertenece a cada condómino, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

Es posible definir al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

.Publicidad Registral:

Es aquella realizada por las instituciones especializadas (como los Registros y Notarías) mediante un mecanismo o procedimiento regulador al igual que las instituciones, por el ordenamiento jurídico, con normas especiales.

Finalidad de la Publicidad Registral:

Hacer posible que cualquier persona interesada, pueda corresponder a través de los asientos elaborados al efecto, (asientos registrales, que en sentido lato comprende a las notarías), la situación jurídica de las personas y bienes sujetos a ese régimen de publicidad.

LEY QUE REGULA Y FOMENTA LA MULTIPROPIEDAD

Y EL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO 

Capítulo I

Del Ámbito de Aplicación de la Ley y de los Sistemas sometidos a ella

Artículo 1.- Las disposiciones de esta Ley regulan y fomentan los Sistemas de Multipropiedad y de Tiempo Compartido para la protección de los multipropietarios y de los tiempo-compartidores.

Igualmente, se regirá por las disposiciones de esta Ley, la modalidad del sistema de puntos acumulados para el disfrute del tiempo compartido y cualquier otra modalidad que pueda aparecer como oferta de mercado con fines turísticos.

Artículo 2.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por:

  1. a)   Multipropiedad: Es el derecho indiviso por el cual se adquiere la propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentren, así como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el correspondiente contrato y documento de condominio; y
  2. b)   Tiempo compartido: Es el derecho de uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico, conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentren, así como las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes conexos del respectivo desarrollo inmobiliario, siempre y cuando éste derecho se limite a un número determinado de días y semanas por un número especifico de años con sujeción a los términos del correspondiente contrato.

Forma de propiedad compartida entre varias personas, en especial de viviendas vacacionales, que consiste en que cada copropietario hace uso de la propiedad durante un tiempo limitado (generalmente una parte del año).

¿Qué es el Documento de Condominio ?

Es el registro o protocolización (Art.  26 al 38 LPH) que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro de la Jurisdicción donde este ubicado el bien, el propietario o los propietarios (Empresas constructoras, asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
En otras palabras y valiéndonos un poco del recurso que nos brinda la analogía, podemos decir que el documento de condominio es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales.
Particularidades que debe contener para su registro.

  1. La voluntad de venderlo en propiedad horizontal
  2. Descripción del terreno, del edificio y sus títulos de propiedad;
  3. Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las especificaciones de sus linderos;
  4. Descripción de las cosas comunes del edificio en general,
  5. Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos;
  6. Indicación precisa del destino dado al edificio;
  7. Indicación del destino dado a cada apartamento;
  8. Valor total del edificio;
  9. Valor de cada apartamento;
  10. Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del edificio;
  11. Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas).
  12. Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.

De acuerdo con la importancia del contenido que encierra este documento, es recomendable alertar a los compradores de apartamentos y locales para que exijan al registrador un ejemplar de dicho documento para que se lo lean antes de formalizar la protocolización de dicho inmueble, es decir, deben constatar en éste documento que todas las características del bien en cuestión, así como sus particularidades, estén claramente definidas y descritas por él.

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